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Autor Thema: Auszugsrenovierung? kennt sich jemand aus wegs Schönheitsreparaturen?  (Gelesen 2475 mal)
LaCruz
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« am: Juli 17, 2010, 16:17:53 »

Der Mietvertrag ist von 2004, in der Zwischenzeit wurden alle Räume immer mal wieder gestrichen etc.

Wie verfahre ich nun zum Auszug?

Zitat
§ 8 Schönheitsreparaturen:

....

2.Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses:

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht dem zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.

Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall:

in Küchen, Bädern und Duschen: alle 3 Jahre
in Wohn- Schlafräumen, Dielen, Fluren und Toiletten: all 5 Jahre
in allen anderen nebenräumen: alle 7 Jahre

Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.

3. Schönheitsreparaturen bei Auszug:

Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den vermieter nach folgender Quote zu bezahlen:
... dann folgen die Quoten der einzelnen Räume und Fenster etc. (ist unheimlich lang)
...

Dem Mieter bleibt es unbenommen den kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebs anbringt. Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit selbst zu renovieren, die Schönheitsreparaturen müssen jedoch fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden.Ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen.

(ich hab die einzelnen Quoten jetzt nicht aufgeführt, die betreffen alle Räume, sowie Fenster, Türen etc.)

Da war doch mal was mit nem neuen Urteil des BGH? Kennt sich jemand aus und kann mir sagen, was genau ich nun machen muß?

Rudi Wühlmaus
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Wissen ist Macht


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« Antworten #1 am: Juli 17, 2010, 16:58:01 »

Vielleicht kann dir dies erst mal weiterhelfen

http://www.aktive-erwerbslose.net/forum/kosten-der-unterkunft/ich-zieh%27-aus/msg138663/#msg138663

 if (isset($_BRAIN['müde'])){ sleep(); } else { work(); } 
Nach über 10 Jahren Computertechnik müßten die Tastaturhersteller eigentlich gelernt haben, daß Tastaturen unten Abflußlöcher für den Kaffee brauchen.
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Linchen©
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« Antworten #2 am: Juli 17, 2010, 18:55:19 »

Das sieht nach einem starren Mietvertrag aus.. der dürfte seine Gültigkeit verloren haben...

Sprächen die Menschen nur von Dingen, von denen sie etwas verstehen, die Stille wäre unerträglich.
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Pimpf
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Pimpf - Kein Freund des Jobcenters


« Antworten #3 am: Juli 18, 2010, 21:13:04 »

Ja, da hat Linchen vollkommend Recht.

Hier werden starre Fristen genannt.

"Ein starrer und damit unwirksamer Fristenplan liegt bereits bei der Formulierung von festgesetzten, genau bestimmten Zeiträumen vor (Bsp.: Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre durchzuführen, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre), (BGH VIII ZR 178/05)"

"Ein starrer und damit unwirksamer Fristenplan liegt auch dann vor, wenn der Mieter verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen durchzuführen und in der Vereinbarung auf die üblichen Fristen (3 Jahre usw.) Bezug genommen wird (BGH VIII ZR 152/05; BGH VIII ZR 109/95)."



Recht

Stichworte zum Mietrecht

Schönheitsreparaturen
 
(dmb) Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, ist das unwirksam. Die Unwirksamkeit erfasst auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft (BGH VIII ZR 335/02).

Konsequenz dieser Rechtsprechung ist nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB), dass der Mieter bei entsprechender Vertragsgestaltung keinerlei Renovierungsarbeiten erfüllen muss, weder während der Mietzeit noch bei seinem Auszug.

Der Bundesgerichtshof hat jetzt innerhalb kürzester Zeit zwei Grundsatzentscheidungen zum Thema Schönheitsreparaturen und Renovierung gefällt. In beiden Fällen (VIII ZR 308/02 und VIII ZR 335/02) enthielt der Mietvertrag eine unwirksame Regelung zur „Auszugsrenovierung“. Vereinbarungen, die den Mieter verpflichten, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen zu renovieren, benachteiligen den Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam, erklärte der Deutsche Mieterbund.

Ist dann zusätzlich im Vertrag vereinbart, dass der Mieter laufende Renovierungsarbeiten übernehmen müsse, beispielsweise Küche, Diele und Bad alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre und Nebenräume alle 7 Jahre, könne sich der Vermieter in aller Regel auf diese Absprache nicht berufen. Der Bundesgerichtshof sieht beide Vereinbarungen als Gesamtregelung an. Ist ein Teil unwirksam, kann sich der Vermieter auch auf den anderen Teil der Regelung nicht mehr berufen. Dabei, so der Deutsche Mieterbund, spiele es keine Rolle, ob die einzelnen Regelungen in einem Vertrags-Paragrafen enthalten sind, ob sie an verschiedenen Stellen im Mietvertrag abgedruckt sind oder ob ein Teil der Renovierungsregelung als „Anlage“ bezeichnet wird.

Tipp: Im Zweifel den Mietvertrag immer beim Mieterverein überprüfen lassen!

Quelle:
http://www.mieterbund.de/1007.html


Hier kann man auch noch einiges über das Thema Renovierungsklauseln nach lesen:
http://www.wolbeck-muenster.de/verbraucher%11tipps/wohnen/renovierung_;-bgh-kippt-weitere-renovierungsklausel-200710022605/




Zu der Quoten-Regelung im Mietvertrag:

starre Renovierungsfristen

NJW 2006, 1728

1. Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
 
2. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

BGH, Urteil vom 7.3.2007, Az: VIII ZR 247/05

Es bleibt dabei: eine Formularklausel, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf unberücksichtigt lässt und für den prozentualen Betrag zur Abgeltung beim Auszug nur auf den Zeitablauf seit der letzten Renovierung abstellt, ist unwirksam. Insoweit hält der BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung fest (BGH, 18.10.2006, Az: VIII ZR 52/06).


Quelle:
http://www.schoenheitsreparaturen.de/renovierungspflicht-im-mietvertrag/starre-renovierungsfristen/


UND WEITER:

starre Fristenpläne mit Abgeltungsklausel unwirksam

BGH, Urteil vom 7.3.2007, Az: VIII ZR 247/05

Es bleibt dabei: eine Formularklausel, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf unberücksichtigt lässt und für den prozentualen Betrag zur Abgeltung beim Auszug nur auf den Zeitablauf seit der letzten Renovierung abstellt, ist unwirksam. Insoweit hält der BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung fest (BGH, 18.10.2006, Az: VIII ZR 52/06).

Im vorliegenden Fall enthielt der Formularmietvertrag u.a. folgende Klausel:

" § 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen

6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen (vgl. § 13).

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.

§ 13 Gebrauch der Mieträume, Schönheitsreparaturen

1. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. …"   

 
Der BGH führt hierzu im o.g. Urteil wörtlich aus (redaktionell gekürzt):
 
Ein Anspruch der Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 4 Nr. 6, § 13 des Mietvertrages kommt von vornherein nicht in Betracht, weil die Verpflichtung der Kläger zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses im November 2003 nach dem in § 13 Nr. 1 vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig war und die Beklagte einen vorzeitigen Renovierungsbedarf auch nicht geltend gemacht hat. Das Zahlungsverlangen der Beklagten kann seine Grundlage daher nur in der in § 4 Nr. 6 des Formularmietvertrages enthaltenen so genannten Abgeltungsklausel haben. Diese Formularklausel ist jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH NJW 2006, 3778).

§ 4 Nr. 6 des Mietvertrages verpflichtet den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind und er sie auch nicht - zur Vermeidung der Zahlungspflicht - vorzeitig ausführt oder ausführen lässt. Der vom Mieter zu zahlende Betrag ist dabei allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ergeben. Eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung sieht die Klausel nicht vor; es handelt sich deshalb um eine Abgeltungsklausel mit "starrer" Berechnungsgrundlage.

Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren", an einem Fristenplan ausgerichteten Berechnungsgrundlage verpflichtet, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH NJW 2006, 3778). Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung nicht zulässt und deshalb dazu führen kann, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat und dadurch insoweit auch zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten verpflichtet wird; eine solche Regelung ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unvereinbar und deshalb als Formularklausel unwirksam.


Ergebnis:

1.) die im Mietvertrag enthaltene Abgeltungsklausel ist insgesamt unwirksam
 
2.) eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel scheidet aus, weil sinnleer und ohne (eigene) Regelung wäre
 
3.) die geltungserhaltende Reduktion ist unzulässig, weil sie einer Umformulierung gleich käme

http://www.schoenheitsreparaturen.de/renovierungspflicht-im-mietvertrag/quotenklausel/


weiter:

starre Abgeltungsklausel

In fast allen vorformulierten Mietverträgen sind sie zu finden: Abgeltungsklauseln mit starren Abgeltungsquoten, die den Mieter zu einer prozentualen Kostentragung für noch auszuführende Schönheitsreparaturen verpflichten. Diese sollen immer dann in Kraft treten, wenn der Mieter auszieht und seit der letzten Schönheitsreparatur ein bestimmter Zeitraum vergangen war.

Mit seiner Entscheidung vom 18.Oktober 2006 bleibt der Bundesgerichtshof (BGH) seiner Rechtsprechung zu starren Fristenplänen bei Mietverträgen (BGH Urteil vom 23.Juni 2004 – VIII ZR 361/03) treu: wird der Mieter zur anteiligen Kostentragung verpflichtet ohne, dass das tatsächliche Erscheinungsbild der Wohnung eine Rolle spielt, so benachteiligt eine derartige Klausel den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam. Sie hält der Kontrolle gemäß § 307 BGB nicht stand, weil der Mieter nicht die Möglichkeit hat - aufgrund besonders schonender Behandlung der Mietsache - nachzuweisen, dass im konkreten Fall längere Fristen gelten müssen.
 
Unser Tipp:

Macht Ihr Vermieter beim Auszug Ansprüche aufgrund noch vorzunehmender oder bereits lange zurückliegenden Schönheitsreparaturen geltend, so gilt es die entsprechenden Formulierungen in Ihrem Mietvertrag genau unter die Lupe zu nehmen. Wenden Sie sich hierfür an einen Anwalt Ihres Vertrauens, zum Beispiel einen Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht.
 
BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 18.10.2006, AZ: VIII ZR 52/06

Leitsatz des Gerichts:
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. 

http://www.schoenheitsreparaturen.de/renovierungspflicht-im-mietvertrag/quotenklausel/starre-abgeltungsklausel/



So, das wäre mal was ich dir dazu schreiben konnte.

glg
Pimpf
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